国开行收紧审批 一年减少5435亿买房款

持续三年的棚改货币化熄火。建议在三四线城市投资房产的尽早脱手，近期不断有棚改资金收紧信号释放，与之对应的三四线城市房价虚火问题同时将得到遏制。一旦这些地方的楼市失去资金支撑和金融属性，供大于求的市场现象就会出现，房价走低是必然。真有投资需求的，应该首选一线和新一线城市。

在绿波荡漾的 A 股，地产股昨天表现的更为惨淡──过半企业下跌，行业指数跌 2.45% 排 A 股倒数第二（第一是机场）。

市场的悲观预期，跟中国国家开发银行被传收回各支行棚改合同审批权限、改由总行审批有关。率先报道此事的财联社还发文称，棚改居民住房安置也将由原来的给一笔钱让他们买房（即棚改货币化），变成直接分配房产。

国开行对此不置可否，其新闻办公室称“今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。”

不过据 21 世纪经济报道从国开行人士处核实，国开行的确已经暂停分支行的棚改项目审批、审批权限上收总行，此举或与财政系统整治地方政府负债有关。一位接近国开行的消息人士告诉《好奇心日报》，目前总行只是收回审批权，棚改还会继续推进，通过的项目也会继续执行，之后可能会有新的金融工具。

但资本市场之所以如此紧张，是因为棚改、尤其是棚改货币化安置政策，被普遍认为是 2015 年以来三四线城市房价上涨的主要推动力。现在审批收紧、货币化安置暂停，让人怀疑在宏观经济数据走低、地产投资增速趋零的当下，以土地财政为主导的中国经济还能找到什么增长动力。

棚改即棚户区改造，从 2005 年就启动了。但是货币化安置是 2015 年才开始实施，之前主要是以实物安置，也就是给棚改拆迁居民分房子为主。后来国务院提倡棚改货币化，主要是为了帮助三四线城市把积压的商品房卖出去。

整个资金、土地、房子的流转过程是：由央行给国开行发放抵押补充贷款（PSL），支持国开行向地方政府的棚改工程提供资金，然后地方政府支付拆迁补偿款给被拆迁的居民，居民再用此款购买本地一手房，随后政府再通过拍卖拆迁地块偿还国开行贷款。

其中，PSL 是央行 2015 年推出的货币工具，目的就是为了给棚改项目提供配套资金。海通证券首席经济学家姜超在一份报告中说，由于一二线城市棚改货币化安置套数占比很小，因此 PSL 相当于对三四线城市定向货币宽松。

在这一个过程中，资金从央行流出，经过国开行和地方政府最终为拆迁居民提供资金。这一做法在短时间内增加了大量购房需求，减少可售商品房数量，推动房价上涨。并且还能刺激开发商到当地拍地、盖楼。

据央行和国开行披露的数据，PSL 累计发放金额在 2015 年 5 月末还只有 6459 亿元，一年后已经达到 15000 亿元，同比翻番都不止。再到今年 5 月，PSL 期末余额超过 31000 亿元。

相当一部分贷款给了棚改居民。国开行 2016 年发放货币安置贷款 5435 亿元，而当年全国 PSL 新增额为 9714 亿元，相当于国家把超过一半的贷款借给棚改居民去买房子。19 个三线城市 2015 年年初平均要花 40 个月才能清空各自积压的商品房，到 17 年 6 月已经减少为 13.4 个月。

民生证券研究院的报告显示，2014-2016 年全国棚改的货币化安置比例分别为 9%、29.9% 和 48.5%，预期 2017 年有望达到 60%。2017 年部分地区提出要将货币化安置比例提高至 100%，原则上不再新建棚改安置房。

中国通常以账面宏观经济数字考察官员的政绩，棚改货币化对拉动经济的好处似乎显而易见。中国住建部 2015 年曾在回答网友关于棚改是否对楼市带来库存压力时回复，提倡棚改货币化安置对促进房地产市场也有好处。该年国务院政府工作报告也明确提出，“将一些存量房转化为安置住房，去库存的好处是很直接的”。

国务院副总理张高丽 2016 年在全国棚户区改造工作电视电话会议上要求，各地要进一步提高棚改货币化安置比例，在积压商品房数量多的地方，货币化安置比例应更高一些，一线城市和部分二线城市可以因地制宜。

该年全国棚改开工 606 万套，其中货币化安置比例为 48.5%，买了 2.5 亿平米待售新房，占当年商品房销售的 16%。而 2014 年时这一比例仅为 3.2%。

从统计局和民生证券汇编的数据看，受棚改货币化政策支撑，2017 年上半年重点 40 城地产销量增速仅 4.2%，其中 4 个一线城市销量跌幅达到 25.5%，23 个二线城市销量增速仅 6.6%。三四线城市的销量增速则高达 24.5%。

2017 年房企销售冠军碧桂园的中期报告披露，公司超过六成的合同销售款来自三四线城市，近 2000 亿元。公司最大几笔住房销售合同来自镇江句容、兰州城关和沈阳于洪。

但是棚改货币化对地产经济的拉动力正在减弱。2017 年棚改安置房投资占当年房地产总投资或不足 2.5%。2016 年安置房投资占当年房地产投资的 3.3%。三四线城市是这几年中国地产经济的助推剂。